CANADA                                                                CONSEIL MUNICIPAL

PROVINCE DE QUEBEC                                      ( En appel du comité de démolition)

VILLE DE LÉVIS  

 

 

                                                                                  YVAN-M ROY

 

                                                                                  Appelant – Opposant

 

                                                                                  c.

                                                                            

 

            9094-2285 QUÉBEC INC.

                                                                      

                                                                                   Intimé - Demandeur,

 

_________________________________________________________________

 

Appel en vertu de l’article 148.0.19 de la Loi sur l’aménagement

et l’urbanisme (LRQ, c A-19.1)

__________________________________________________________________

 

 Note: Appel déposé le 13 décembre 2011; Audition le 21 février 2012; Décision le 2 avril 2012 (Rejet) rerpoduite ci-dessous, après la conclusion.

 

 

DEVANT LES MEMBRES DU CONSEIL DE VILLE DE LÉVIS RÉUNIS EN SÉANCE, L’APPELANT EXPOSE CE QUI SUIT :

 

L’appelant est un des quatre opposants à la demande présentée par  l’intimé – demandeur 9094-2285 QUÉBEC INC. devant le comité de démolition de la ville de Lévis, arrondissement Desjardins, ci-dessous, « le Comité » ;

 

Le Comité est constitué par M. Simon Théberge, président, complété par  Mme Janet Jones et M.  Serge Côté, tous conseillers, le secrétaire étant M. Robert Martel;

 

La demande a porté sur la démolition du bâtiment situé au numéro 35-37, côte du Passage, à Lévis, une maison à revenu dont la datation remonte à 1830 selon les fiches municipales;

 

Le 9 octobre 2010, l’appelant avait fait parvenir une lettre d’opposition à la demande (Pièce O-1), et par la suite, a présenté par lettres des demandes le 16 septembre et le 11 octobre 2011 (Pièce O-2) pour obtenir des documents, dont le projet de remplacement et effectuer une visite de l’intérieur du bâtiment;

 

Le Comité, après avoir  entendu les parties le 25 octobre 2011,  a rendu le 15 novembre suivant une décision qui faisait droit à la demande;

 

 

L’appelant interjette appel de la décision parce que le Comité a fait défaut de répondre à des demandes essentielles qu’il avait faites pour la constitution de sa preuve, il empêché l’appelant de faire une preuve complète lors de l’audition, il a erré en écartant sommairement les preuves apportées par l’appelant, contrevenant ainsi à la Loi qui impose au Comité l’obligation de motiver sa décision (LAU, 148.0.18).

 

 

A)    Avant l’audition du 25 octobre, le Comité a refusé de répondre à des demandes essentielles de l’appelant pour la constitution de sa preuve.

 

L’appelant avait demandé à l’item 7 de sa lettre du 16 septembre 2011 (Pièce O-2) d’avoir accès à l’intérieur du bâtiment pour constater l’état des lieux; il était alors en apourparlers avec un constructeur d’expérience pour l’accompagner afin de rationaliser ses observations et parfaire sa preuve. 

 

Le 27 septembre suivant, l’appelant  a été informé par lettre (Pièce O-3) que le Comité allait siéger le 25 octobre. La lettre était accompagnée de deux rapports d’expertise (Groupe conseil SID inc. et Régis Côté et associés). Il n’y avait pas de réponse à ma demande pour visiter l’intérieur du bâtiment.

 

L’appelant n’a pu visiter les lieux, ce qu’il considérait essentiel, entre autres pour constater les transformations et les aménagements intérieurs.

 

En conséquence, l’appelant n’a pu constater l’état des planchers, des moulures, des portes, du revêtement de gypse, des cuisines, des salles de bain, bref, de la qualité et de l’état des rénovations qui avaient été faites en 1986 suite à l’incendie. L’appelant n’a pu observer les panneaux du système électrique, la nature et l’âge des systèmes mécaniques, et évaluer la superficie habitable.  L’appelant n’a pu vérifier l’état des murs intérieurs, notamment la manière dont fut posée la laine minérale. L’appelant désirait apprécier l’usure après 25 ans d’occupation locative.

 

L’appelant considère qu’il a été privé d’éléments essentiels dans la constitution de sa preuve. Le Comité a manqué à son devoir en ce qui concerne l’équité procédurale.

 

B) Le  Comité a empêché l’appelant de faire une preuve complète à l’audition;

 

Lors de l’audition le 25 octobre, l’appelant a présenté verbalement son opposition à partir d’un document qu’il a par la suite déposé (Pièce O-4) ainsi qu’une soumission pour le remplacement des ouvertures (Pièce O-5) dont le dépôt ne figure pas au procès-verbal.       

 

En dépit des informations dont il avait été privé, l’appelant a présenté ses preuves et tiré 6 conclusions qui sont reproduites au procès-verbal de la réunion. La sixième conclusion avait comme titre « Objectivité, conflit d’intérêt, apparence de conflit d’intérêt ».

 

Le président a interrompu et réprimandé l’appelant lorsqu’il a entrepris de démontrer que l’expert Daniel Bégin se trouvait en position de conflit d’intérêt parce que le registre des entreprises du Québec (Pièce O-6) fait mention que l’expert était actionnaire d’une entreprise, la Société en commandite Saint-Laurent, propriétaire de l’immeuble de l’ancien bureau de poste dans le Vieux-Lévis, laquelle société avait comme objet de faire « L’acquisition, la construction, la gestion et la vente d’immeubles de même que le prêt d’argent. »

 

Le président a déclaré : «  M. Roy, vous êtes allé trop loin ».

 

Le procès-verbal de l’audience (p. 6) rédigé par le secrétaire Roger Martel indique bien d’ailleurs ce reproche que le président adressa à l’appelant :

 

« Le président souligne son agacement à l’égard des prétentions de conflit d’intérêt ou d’apparence de conflit d’intérêt reproché à l’architecte mandaté, Monsieur Daniel Bégin et demande à Monsieur Roy de poursuivre en abrégeant son intervention. »

 

M. Bégin était présent dans la salle. Devant la gravité de la question, il aurait été du devoir du président d’interroger M. Bégin à ce sujet, et de voir comment celui-ci pouvait donner la garantie de son objectivité dans les circonstances, ce que le président n’a pas fait. Il a choisi de protéger le mandataire de la ville aux dépens de la bonne administration de la justice.

 

D’autre part, lorsqu’il fut interrompu par le président, l’appelant s’apprêtait à rappeler un incident survenu le 22 juin 2010 lors d’une séance de consultation concernant le projet d’un immeuble de 7 étages (150 condominiums - 40 000 000$) sur la rue Saint-Louis, à Lévis. M. Simon Théberge présidait l’assemblée, accompagné de Mme Julie Tremblay, directrice adjointe à l’urbanisme. M. Daniel Bégin, à titre privé,  s’était présenté au micro et, avant d’indiquer son approbation du projet, avait déclaré que  les opposants l’ayant précédé avaient tenu  des « propos démagogiques ».  M. Bégin était alors propriétaire d’un vaste immeuble commercial situé à 13, rue Saint Louis, à 50 mètres du site prévu pour le nouveau projet.

 

M. Bégin avait un droit strict d’appuyer le projet parce que ses investissements allaient profiter de la densification du Vieux-Lévis. Cependant, la preuve que je voulais déposer visait à éclairer les membres du Comité sur le fait que le mandataire de la ville n’avait pas toute l’objectivité nécessaire pour agir dans le cadre de la présente demande à cause de l’apparence d’un conflit d’intérêt dont la source était les opérations commerciales et financières qu’il exerçait dans le Vieux-Lévis parallèlement à l’exercice de sa profession d’architecte.

 

Nous sommes en présence d’un forum qui a toute l’apparence d’un tribunal quasi-judiciaire. L’appelant était partie dans un litige dont les règles sont celles du régime contradictoire. Le législateur a imposé au Comité l’obligation de motiver sa décision. Cette dernière est susceptible d’appel.  L’appelant avait le droit strict de soulever toute question pour questionner la crédibilité de l’expert  mandaté par la ville.

 

En privant l’appelant de présenter une preuve complète,  le président a agi comme s’il voulait priver les autres membres du comité d’une information capitale. Le président fait une erreur de procédure pleine de gravité et qui a des conséquences sérieuses sur les fondements de la décision.

 

B)    Le Comité n’a pas motivé sa décision comme la loi oblige ( LAU 148.0.18) 

 

Bien que le procès-verbal de la réunion rapporte les interventions des quatre opposants, la décision est silencieuse sur le nom de ces derniers, sur les raisonnements dans l’appréciation de leurs preuves, soit testimoniales, soit écrites, sur les motifs du rejet de ces preuves.

 

 Le Comité n’a pas expliqué pourquoi il avait rejeté les preuves que l’appelant avait déposé verbalement et par écrit et qui portaient sur des erreurs graves et sérieuses relevées dans le rapport Régis Côté et Associés, commandé par la ville de Lévis, et signé par les experts Daniel Bégin, architecte, et André Lapointe, ingénieur.

 

Le Comité s’est contenté de sommairement d’indiquer son rejet dans ce bref paragraphe :

 

« Les coûts de restauration et de rénovation expertisés apparaissent excessifs pour le maintien du bâtiment, même amputé d’un étage, surtout lorsque ces coûts sont mis en relation avec la valeur du bâtiment telle qu’inscrite au rôle d’évaluation municipale. Les membres du comité ne remettent pas en doute ni les estimations des experts ni leur intégrité professionnelle. Aucune expertise additionnelle ne sera demandée à cet égard. » (Décision, p. 4)

 

 

i) Les systèmes : Dans sa deuxième conclusion (Pièce O-4, p.2), l’appelant a signalé que le rapport Régis Côté avait conclu dans la facilité. D’abord, les experts déclarent qu’ils n’avaient pas le mandat de faire d’expertise sur l’état des systèmes mécaniques et électriques (plomberie, électricité, ventilation).

 

À l’exception de quelques photos et remarques concernant le vide sanitaire, il n’est fait aucunement mention de malfaçons concernant les systèmes mécaniques et électrique.

 

Il n’y a aucune photographie illustrant le caractère, la vétusté ou l’état possible d’insalubrité des pièces principales des loyers, comme cuisines, salles de bain, séjour, corridors, portes, fenêtres, des panneaux électriques, etc.

 

Il n’y a dans le rapport Régis Côté aucune preuve documentaire illustrant la « piètre qualité des travaux exécutés à  l’époque »  ou de la « valeur nulle » des systèmes et aménagements existants; il s’agit d’une conclusion tirée sur une  impression, non sur une méthode scientifique reposant sur le processus d’enquête et d’analyse.

 

Le Comité n’a pas donné à l’appelant la possibilité de faire les constats lui-même. Le comité a ainsi manqué au principe de l’équité procédurale.

 

L’appelant a soutenu que les experts s’étaient prononcés sur les aménagements sans en avoir fait l’enquête complète, d’avoir tiré des conclusions sommaires sur les systèmes mécaniques et électriques en l’absence de mandat. La décision demeure muette sur la contre-preuve que l’appelant avait présentée. Il y a absence de motivation de la décision, en contradiction avec l’obligation faite dans la Loi sur l’urbanisme

 

ii) La description du bâtiment

 

La décision ne tient pas compte des commentaires de l’ingénieur André Lapointe qui a fait l’enquête sur la structure du bâtiment :

 

«  L’expertise sur le 35/37, côte du Passage montre que le bâtiment présente une structure architecturale et une intégrité des composantes de l’enveloppe (étanchéité des murs, de la fenestration et de la toiture) qui assurent la viabilité de la structure à moyen et à long terme. » (Rapport Régis Côté, p. 22, cité dans la pièce O-4, p. 3)

 

Cette affirmation est une preuve solide apportée par l’ingénieur Lapointe  venant contredire les affirmations de l’architecte Bégin sur « la piètre qualité des travaux exécutés à l’époque ».

 

Dans l’Évaluation de l’immeuble visé (Décision p.3), le Comité fait preuve de partialité en ne faisant voir qu’un seul côté de la médaille, celui qui favorise la démolition :

 

« L’État de l’immeuble visé est déficient à plusieurs égards et permet difficilement une remise en valeur à  caractère patrimonial et encore moins la restauration intégrale du bâtiment avant incendie… »

 

Le Comité a également manqué de vigilance dans son étude du rapport Régis Côté. Les constats principaux sont présentés en page 7 et 8 de ce rapport (Pièce O-7). En page 7, on constate une coupe schématique des murs de brique avec indication de la présence sur la face intérieure d’isolation (laine minérale) et de feuilles de gypse.

 

Le problème qui se pose est le suivant : En page 20, le rapport reproduit une photographie du mur de gypse qui a été découpée pour laisser voir le mur de brique derrière l’isolant. Sur la gauche, l’on peut voir un montant de charpente claire,  le mur de brique, de la laine minérale déplacée, et sur le coin inférieur droit, un bout de pare-vapeur déchiré. Suit en encadré la mention suivante : « L’isolation contre le mur extérieur n’est pas fixée, elle ne compte pas non plus de pare-vapeur.

 

    Rien n’est plus faux. La vérité se trouve ci-dessous :

 

Lors de la visite effectuée par MM. Bégin et Lapointe, le 6 juillet 2011, une personne a découpé le gypse près d’un montant de charpente. Il a alors trouvé broché à la charpente un pare-vapeur derrière lequel était collée de la laine minérale (laine en rouleau). Cette personne a alors déchiré le pare-vapeur et a poussé la laine minérale vers la droite pour exposer le mur de brique. C’est alors que la photographie a été prise.

 

La photographie prouve donc qu’il y avait donc de la laine minérale fixée aux montants de la charpente par l’intermédiaire du pare-vapeur, partout sur les murs intérieurs des deux étages du bâtiment. Elle prouve le contraire de ce qui est affirmé dans l’encadrement sur la droite.

 

Il s’agit d’une erreur majeure qui a échappé à l’observation des membres du comité. 

 

C’est cette représentation trompeuse figurant au bas de la page 20 du Rapport Régis Côté que les experts ont utilisée comme transition pour introduire en haut de la page 21 la conclusion qui allait justifier la démolition:  

 

« Les travaux de réhabilitation après l’incendie datent de plus de 25 ans et compte tenu de la piètre qualité des travaux exécutés à l’époque… »

 

L’appelant avait rappelé dans sa troisième conclusion que l’expert Lapointe avait écrit « la rénovation de 1986 ait été faite correctement pour protéger la structure de l’immeuble et redresser la structure des vieux planchers » ( Pièce O-4, p. 3).

 

L’appelant a établi une forte présomption que le restant de l’habitacle avait été l’objet d’une attention tout autant particulière. Le Comité n’a pas motivé pourquoi il avait rejeté la contre preuve de l’appelant à cet égard.

 

iii) La mise en valeur

 

L’appelant avait établi dans son mémoire  une présomption à l’effet que la plomberie et l’électricité avaient été refaits à neuf en 1986 et que la structure intermédiaire des planchers était correcte. 

 

Dans la décision, le comité devait dire pourquoi il acceptait la conclusion du rapport Régis Côté en dépit de la question suivante posée par l’appelant :

 

« Pourquoi donc alors recommander la démolition des parties fonctionnelles de l’édifice qui ont été observées comme stables et adéquates? »

 

Dans ses observations, l’appelant avait soutenu que le rapport avait erré grossièrement dans la méthode utilisée pour l’étape du curetage des murs de brique extérieurs. Les experts ont utilisé comme base de calcul la superficie des planchers intérieurs au lieu d’utiliser la surface des murs extérieurs. Une erreur excessivement gênante.

 

L’appelant avait également signalé que le prix de 20 $ ne correspondait pas aux travaux nécessités pour le curetage parce que l’expert en structure avait indiqué à la page 10 du rapport : « Les linteaux structuraux au dessus des ouvertures dans la maçonnerie ne présentent pas de signes de défaillance apparents » et « La maçonnerie extérieure en brique peinte ne présente pas de déficience majeure ».

 

L’appelant avait obtenu d’un constructeur d’expérience que la rénovation d’un tel bâtiment, incluant la fenestration, devrait coûter la moitié d’une construction neuve, soit entre 125 000 et 150 000 $, et non pas 337 200 $. L’appelant avait déposé une soumission de Vitrerie Lévis indiquant que pour un montant de 33 334 $, pose et taxes comprises,  il était possible de procéder à un remplacement de toutes les ouvertures avec des fenêtres et portes patrimoniales de qualité supérieure (Pièce O-5), ce qui aurait permis à des frais raisonnables de redonner à l’édifice une grande partie de sa valeur originale perdue.

 

Devant ces faits troublants, l’appelant est surpris de constater le rejet de toute sa preuve par cette phrase laconique apparaissant dans la décision (p. 4) :

 

« Les membres du comité ne remettent pas en doute ni les estimations des experts ni leur intégrité professionnelle. »

 

L’appelant fait remarquer qu’il ne remet pas en cause l’intégrité professionnelle des experts, mais seulement la qualité douteuse et médiocre de leur expertise. Il déplore que le Comité n’ait pas expliqué le rejet de ses preuves comme le demandait la loi.

 

 

iv) Interprétation erronée du mandat relativement à l’aspect mise en valeur

 

La firme Régis Côté avait reçu mandat de procéder à «  L’évaluation du coût du mise en valeur du bâtiment. »(p,3) Le mandat n’imposait pas le cadre d’une rénovation, toujours très dispendieuse.  Les prix de l’architecte (p.21) sont pour des travaux de restauration avec un grand « R ». Il aurait été plus utile au Comité d’avoir un éclairage présentant toutes les options disponibles au propriétaire : soit rénovation, soit restauration, ou mixte (intérieur/extérieur). L’architecte n’a pas exécuté fidèlement son mandat parce qu’il n’a présenté qu’une option, la plus dispendieuse, celle d’une restauration.

 

Enfin, l’expert semble confondre les termes « rénovation » et « restauration » lorsqu’il affirme au dernier paragraphe de la conclusion : « Toutefois, la piètre qualité des travaux de restauration tant sur le plan technique que architectural implique des interventions radicales… »  Il est une évidence indéniable que les travaux à la suite de l’incendie de 1986 avait été ceux d’une rénovation sans prétention.

   

v) Le projet de remplacement

 

Le comité n’a pas permis à l’appelant d’avoir en main une copie du plan de remplacement avant l’audience. Le plan présenté à l’audition était incomplet de l’aveu même de l’architecte du demandeur.

 

 

 

 

CONCLUSION :

 

CONSIDÉRANT QUE le Comité de démolition a manqué à son devoir d’apporter l’aide nécessaire à l’appelant dans l’élaboration de sa preuve;

CONSIDÉRANT QUE le Comité a empêché l’appelant de faire une preuve complète lors de l’audition du 25 octobre 2011;

CONSIDÉRANT QUE le Comité na pas eu l’éclairage voulu pour prendre une décision éclairée respectant les critères de la loi et ceux de la réglementation.

CONSIDÉRANT QUE le Comité de démolition a manqué sérieusement à ses obligations dans la rédaction des motifs de la décision;

CONSIDÉRANT QUE   l’expert Daniel Bégin n’avait pas l’objectivité nécessaire pour conseiller la ville de Lévis dans le cadre de la demande, ce qui s’est reflété dans les conclusions;

CONSIDÉRANT QUE les remarques fausses concernant l’isolation des murs ont entaché sérieusement les conclusions du rapport d’expertise Régis Coté en ce qui concerne l’évaluation des coûts pour la mise en valeur du bâtiment ;

CONSIDÉRANT QUE l’expert André Lapointe a trouvé que le bâtiment présente une stabilité structurale et une intégrité des composantes assurant la viabilité de la structure à long terme;

CONSIDÉRANT QUE la partie concernant les coûts de mise en valeur du rapport Régis Côté aurait dû être rejetée et nécessiter une expertise additionnelle;

CONSIDÉRANT QUE l’appelant avait fait la preuve que l’immeuble pouvait être rénové pour un montant inférieur à 150 000 $.

CONSIDÉRANT QUE Le conseil peut confirmer la décision du comité ou rendre toute décision que celui-ci aurait dû prendre. (LAU, 148.0.20) 

 

 

 

POUR CES MOTIFS,  PLAISE AU CONSEIL :

 

 

INFIRMER la décision du Comité de démolition concernant la demande de l’intimé  9094-2285 QUÉBEC INC. et REFUSER l’autorisation pour la démolition du bâtiment à l’adresse 35-37, côte du Passage, à Lévis; 

 

 

SUBSIDIAIREMENT

 

INFIRMER la décision du Comité de démolition,  RENVOYER la demande devant le Comité de démolition avec l’instruction de rendre une décision après avoir obtenu et considéré une contre-expertise comprenant divers scénarios pour l’établissement des coûts de mise en valeur du bâtiment locatif 35-37, côte du Passage, dont un scénario comportant la conservation des murs,  plafonds, divisions et planchers intérieurs.

 

 

 

 

Et foi de quoi j’ai signé à Lévis,

ce  13e jour de décembre 2011

 

 

 

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Yvan-M. Roy, appelant-opposant

22, côte du Passage, Lévis

 

 

 

Procès-verbal de la séance ordinaire du 2 avril 2012, ville de Lévis

 

 

 CV-2012-02-84

 

 

 

Décision dans le cadre de l’appel de la décision du comité de démolition d’immeubles autorisant la démolition du bâtiment situé au 35-37, côte du Passage (secteur Lévis)

 

Réf. : AGR-2012-003, AGR-2012-006 et URBA-PSU-2012-005

 

 

 

 

 

ATTENDU la décision du comité de démolition d’immeubles autorisant la démolition du bâtiment situé au 35-37, côte du Passage (secteur Lévis), rendue le 15 novembre 2011 ;

 

 

ATTENDU l’audition tenue par le conseil de la Ville le 21 février 2012 dans le cadre de l’appel de cette décision ;

 

 

ATTENDU les délibérations tenues par les membres du conseil de la Ville à la suite de cette audition ;

 

 

ATTENDU le bien-fondé des motifs qui sous-tendent la décision du comité de démolition d’immeubles ;

 

En conséquence,

 

 

Il est proposé par le conseiller Jean-Luc Daigle

Appuyé par la conseillère Anne Ladouceur

 

 

 

 

De confirmer la décision du comité de démolition d’immeubles rendue le 15 novembre 2011 autorisant la démolition du bâtiment situé au 35-37, côte du Passage (secteur Lévis), pour les mêmes motifs et aux mêmes conditions invoquées au soutien de la décision de ce comité.

 

Adoptée à l’unanimité

 

Post-scriptum (YMR) 17.07.2012 : Le lecteur constatera que le conseil de Lévis n'a pas motivé sa décision. La loi sur l'aménagement et l'urbanisme  fait une obligation de dire pourquoi les preuves de l'appelant n'avaient pas été retenues, ce que le conseil a négligé de faire.